Jak eksmitować kłopotliwego lokatora?

Wśród najemców zdarzają się czasem osoby, które sprawiają spore kłopoty – niszczą wyposażenie lokalu, utrudniają życie sąsiadom, nie chcą się wyprowadzić po wygaśnięciu umowy najmu, a przede wszystkim nie płacą. Jak się pozbyć niechcianego lokatora? O tym poniżej.

Aby można było od lokatora wymagać wyprowadzki, musi on stracić tytuł prawny do lokalu. Oznacza to, że umowa najmu musi przestać obowiązywać – czy to wskutek upłynięcia terminu jej obowiązywania, czy to wskutek wypowiedzenia jej przez wynajmującego. W przypadku umowy zawartej na czas nieoznaczony, wynajmujący może ją wypowiedzieć w dowolnym momencie z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Terminy te zależą od częstotliwości regulowania czynszu. Jeśli czynsz jest płatny co miesiąc, umowę można wypowiedzieć na miesiąc przed końcem miesiąca kalendarzowego. Jeśli czynsz jest płatny rzadziej (np. rocznie), umowę można wypowiedzieć minimum trzy miesiące przed końcem kwartału kalendarzowego. Natomiast jeśli mamy do czynienia z umową na czas oznaczony, co do zasady nie można jej wypowiedzieć – musi upłynąć określony w niej termin. Jest jednak kilka wyjątków, o których piszemy bardziej szczegółowo w tekście o tym, kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu.

Aby wypowiedzenie było skuteczne, należy zachować odpowiednią procedurę. Musi ono być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności. Należy też w nim określić przyczynę wypowiedzenia. Pismo powinno być wysłane na adres podany w umowie najmu, chyba że najemca przekazał właścicielowi informację o zmianie adresu. Pamiętajmy, że nawet korespondencja nieodebrana może być uznana za doręczoną, jeśli została wysłana dwukrotnie listem poleconym za potwierdzeniem odbioru na ostatni adres znany nadawcy. Jednak jeśli mimo zakończenia lub wypowiedzenia umowy najmu lokator odmawia opuszczenia lokalu, konieczna jest procedura egzekucyjna.

W przypadku tradycyjnej umowy najmu, aby zmusić najemcę do opuszczenia lokalu, należy wnieść powództwo do sądu. Sąd wydaje wyrok, w którym może orzec o eksmisji. W wyroku musi także znaleźć się informacja o uprawnieniu do lokalu socjalnego bądź braku takiego uprawnienia. Następnie właściciel musi się zwrócić do komornika, który dokonuje egzekucji i daje lokatorowi czas na opuszczenie mieszkania (sam właściciel nie może usunąć lokatora, gdyż jest to uznawane za samowolę). Jeśli lokatorowi przysługuje inne pomieszczenie (lokal socjalny, pomieszczenie tymczasowe), musi je wskazać gmina właściwa dla lokalu, który ma zostać opróżniony.

Od kilku lat w polskim prawie funkcjonuje najem okazjonalny, który upraszcza procedurę wysiedlenia niechcianego lokatora. Właściciel otrzymuje gwarancję notarialną, czyli oświadczenie w formie aktu notarialnego dołączone do umowy najmu. W oświadczeniu tym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu po rozwiązaniu umowy najmu. Musi przy tym wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w razie konieczności egzekucji, a właściciel tegoż lokalu musi wyrazić zgodę, by najemca tam zamieszkał. W przypadku tej umowy nie obowiązuje konieczność oczekiwania na przyznanie lokalu socjalnego. Umowy najmu okazjonalnego nie są też objęte okresem ochronnym od 1 listopada do 31 marca. Umowa najmu okazjonalnego nie może być zawarta na okres dłuższy niż 10 lat. Należy ją zarejestrować w Urzędzie Skarbowym w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *