Jak uniknąć nieporozumień między najemcą a wynajmującym?

Podstawowym dokumentem regulującym obowiązki najemcy i wynajmującego jest umowa najmu. Spory pojawiają się najczęściej wtedy, gdy umowa jest źle sformułowana i pozostawia zbyt wiele możliwości niejednoznacznych interpretacji, bądź gdy nie ma jej w ogóle. Dlatego należy zawsze przygotować umowę najmu na piśmie. Powinny się w niej znaleźć szczegółowe ustalenia wszelkich kwestii, które są istotne dla obu stron, takich jak finanse, terminy czy odpowiedzialność za awarie i naprawy.

Bardzo ważne jest, by zasady najmu były sformułowane jasno i precyzyjnie. Czasem jakieś jedno niewłaściwie użyte wyrażenie może sprawić, że znajdziemy się na przegranej pozycji w sporze. Dlatego warto korzystać z profesjonalnie przygotowanych wzorów umów, a w razie wątpliwości skonsultować się z prawnikiem.

W umowie musi się znaleźć wyraźna informacja o czasie jej trwania – nie może być wątpliwości, czy mamy do czynienia z umową na czas określony, czy nieokreślony. W razie konieczności wypowiedzenia umowy ma to kluczowe znaczenie, gdyż umowę na czas określony można wypowiedzieć tylko w konkretnych sytuacjach, np. gdy najemca nie płaci czynszu. Z kolei umowę na czas nieokreślony można wypowiedzieć zawsze, ale z zachowaniem terminów wypowiedzenia określonych w Kodeksie cywilnym; terminy te zależą od częstotliwości rozliczania czynszu.

Jedną z najbardziej spornych kwestii między najemcą a wynajmującym są płatności. Dlatego kwoty, które ma regulować najemca, a także formy i terminy płatności muszą być określone w umowie w sposób nie pozostawiający wątpliwości. Istotne jest np. czy najemca ma płacić sumy netto czy brutto, przelewem czy w gotówce, czy opłaty za media są zawarte w czynszu, a także jak ma wyglądać rozliczenie kaucji i w jakich okolicznościach jest przewidziane.

Bardzo istotna w umowie najmu jest równość stron. Zdarza się jednak, że prawa jednej strony są znacznie lepiej zabezpieczone niż drugiej. Dlatego, aby nie dawać powodu do sporów, zwróćmy na to uwagę. Jeśli np. przewidziane są kary umowne w razie niedotrzymania umowy przez najemcę, podobne zasady powinny się stosować do wynajmującego.

Kwestie związane z naprawami też powinny być jasne dla obu stron, żeby nie było wątpliwości, za co jest odpowiedzialny najemca, a za co wynajmujący. Właściciel mieszkania odpowiada za usuwanie poważniejszych problemów, takich jak awaria instalacji – o ile oczywiście nie powstały one z winy najemcy. Natomiast najemcy powinni usuwać drobne usterki, a także monitorować wszelkie problemy i zgłaszać je na bieżąco właścicielowi.

Zdarza się, że gdy problem (awaria, uszkodzenie itp.) wychodzi na jaw, trudno jest ustalić, czy był już obecny w mieszkaniu, gdy najemca się do niego wprowadzał, czy powstał później, zwłaszcza wskutek niewłaściwego obchodzenia się ze sprzętami. Z tego powodu coraz częściej uzupełnia się umowę najmu o protokół zdawczo-odbiorczy. Sporządzenie takiego dokumentu wymaga trochę czasu, gdyż trzeba szczegółowo opisać stan poszczególnych pomieszczeń wraz ze znajdującymi się w nich urządzeniami. Warto w nim uwzględnić początkowy stan liczników oraz opis przedmiotów szczególnie wartościowych, jeśli takowe znajdują się w lokalu.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *