Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu?

Zarówno najemca, jak i wynajmujący mają prawo do wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego. Jednak najemcę chroni ustawa o ochronie praw lokatorów. Przy tym prawo rozróżnia tu umowy zawarte na czas oznaczony i nieoznaczony.

Jeśli chodzi o umowy na czas nieoznaczony, wynajmujący może je wypowiedzieć zawsze, ale z zachowaniem ustawowego terminu wypowiedzenia. Jeśli czynsz płatny jest co miesiąc, umowę można wypowiedzieć z miesięcznym wyprzedzeniem ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeśli czynsz jest płatny rzadziej, wypowiedzenie jest możliwe z co najmniej trzymiesięcznym wyprzedzeniem ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Natomiast jeśli czynsz jest płatny częściej niż co miesiąc, a rzadziej niż codziennie, okres wypowiedzenia trwa trzy dni. Jeśli czynsz ma być regulowany codziennie, wypowiedzenie również obejmuje jeden dzień.

Jeśli umowa jest zawarta na czas oznaczony, wypowiedzenie jej przez wynajmującego (przed upływem określonego w niej terminu) jest ograniczone do określonych sytuacji, przedstawionych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Każdą umowę najmu, więc i tę na czas oznaczony, można wypowiedzieć, gdy:

  • najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodny z jego przeznaczeniem (np. lokal miał być wykorzystywany w celu mieszkalnym, a najemca prowadzi w nim działalność gospodarczą);
  • najemca dopuszcza do powstania szkód w lokalu bądź niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego użytku przez mieszkańców (przy tym musi wystąpić szkoda – samo zaniedbywanie obowiązków nie wystarczy);
  • najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciw porządkowi domowemu, przez co korzystanie z innych lokali jest uciążliwe;
  • najemca dopuszcza się zwłoki w zapłacie czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności.

W wymienionych sytuacjach można wypowiedzieć wynajmującemu umowę po uprzednim upomnieniu w formie pisemnej (wyraźnie wskazującym konkretne naganne zachowanie), gdy mimo niego najemca znowu dopuści się któregoś z wymienionych czynów.

Najemca nie ma prawa do podnajmowania lokalu ani oddawania go osobie trzeciej do bezpłatnego użytkowania bez zgody wynajmującego. Konieczność uzyskania takiej zgody nie dotyczy osób, wobec których najemca ma obowiązek alimentacyjny – krewnych w linii prostej (dziadkowie, rodzice, dzieci, wnuki) oraz rodzeństwa. W sytuacji podnajęcia lokalu osobie nieuprawnionej wynajmuący ma prawo wypowiedzieć umowę już bez pisemnego uprzedzenia. Wypowiedzenie również musi mieć formę pisemną i wskazywać przyczynę.

Innym przypadkiem są konkretne, określone w umowie sytuacje, w których przewidziane jest jej wypowiedzenie. Należy jednak pamiętać, że sformułowania typu „strony mają prawo do wypowiedzenia umowy w dowolnym czasie bez podania przyczyny” są zaliczane do klauzul niedozwolonych.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *